איך בונים תמהיל משכנתא

בניית תמהיל משכנתא – איך עושים את זה נכון?
בשנת 2011 בנק ישראל הוציא הוראה לבנקים למשכנתאות אשר אוסרת עליהם לתת הלוואות בריבית משתנה מעל שלושים ושלושה אחוזים מסך ההלוואה של הלקוח.
במילים פשוטות, אם בעבר ניתן היה לקחת משכנתא בריבית משתנה בגובה 100% מן ההלוואה כמו למשל מיליון שקל משכנתא, היום אפשר לקחת רק 330 אלף ₪ בריבית פריים והשאר בריבית קבועה..
הרעיון נובע מכך שהלקוחות לא יתפתו לקחת משכנתא עם ריבית נמוכה וביום שהיא תעלה, הם לא יוכלו לשלם את החזרי המשכנתא.

כללי האצבע:

  1. מסלול פריים –
    זהו ללא ספק אחד המסלולים הטובים מכיוון שהוא לא צמוד למדד וכך חוסך צבירת מדדים ו"זריקת כסף" מיותרת. כמו גם, ניתן לשלם את מלוא ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנס יציאה.

עם זאת, חסרונו הוא בכך שהריבית בו משתנה ולכן הוא "מעט מסוכן" מפני שההחזרים יכולים לעלות בקלות רבה במאות או אף אלפי שקלים. https://www.kodan.co.il/

מה צריך להיות משקלו בתמהיל ? שלושים ושלושה אחוזים, דהיינו,המקסימום שבנק ישראל מאפשר.
לכמה שנים כדאי לקחת? מומלץ להאריך את המסלול עד כמה שניתן בכדי לפנות "כסף" למסלולים צמודים בהם יש לקצר כמה שאפשר את השנים.

  1. מסלול בריבית קבועה צמודת מדד –
    למרות המגרעות שלו, מדובר במסלול יציב ונטול סיכונים רבים. חשוב לזכור שזהו מסלול צמוד מדד ולכן ייתכנו בו קנסות יציאה.

מה יהיה משקלו בתמהיל ? עשרים אחוז.
לכמה שנים כדאי לקחת? מומלץ על תקופה הקצרה ביותר שאפשר בגלל המגרעות שלו.
אתם רוצים שכמה שפחות מהכסף שלכם יספוג מדד ושהוא יסתיים מהר ככל שניתן בשל חוסר גמישותו. אם תרצו למחזר את ההלוואה, סביר להניח שיהיה קנס.

  1. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד –
    כאשר לוקחים שלושים ושלושה אחוזים מההלוואה בריבית פריים (שהיא ריבית משתנה), אי אפשר לקחת מסלול נוסף בריבית משתנה, אבל למרבה המזל בנק ישראל מאפשר לקיחת מסלול בריבית משתנה צמודת מדד בעלת נקודת שינוי ריבית כל 5 שנים והוא אינו מחשיב את המסלול הזה כריבית משתנה.
    מה יהיה משקלו בתמהיל ? שלושים ושתיים אחוזים
    לכמה שנים לקחת? היות וגם המסלול הזה צמוד למדד, יש לקחת אותו לכמה שפחות שנים. עם זאת הוא בעל נקודות יצאה ולכן ניתן לקחת אותו לתקופה בינונית.
  2. מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד –
    זהו מסלול שנחשב כבטוח ביותר אך יחד עם זאת גם המסלול היקר ביותר לטווח הקצר.
    הוא אינו צמוד מדד וגם לא משתנה כאשר הריבית יורדת או עולה, אבל הריבית שלו יקרה יותר באופן גבוה מכל שאר המסלולים האחרים.

מה יהיה משקלו בתמהיל?חמש עשרה אחוזים
לכמה שנים לקחת? כיוון שהוא בכל ריבית גבוהה, אין אופציה אחרת מלבד לקחת אותו לתקופה בינונית.

  1. מסלול מט"ח –
    מסלול מאוד מסוכן לאילו שלא מתמצאים בתחום או לאילו שלא מרוויחים במט"ח.ומשקלו בתמהיל יהיה 0%.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *