גרייס משכנתא – המדריך המלא

בטח כאשר התחלתם לברר איזה משכנתא כדאי לכם לקחת נתקלתם במושג משכנתא בהחזר חודשי מופחת בשיטת גרייס. על פניו, עצם הרעיון של החזרים חודשיים מופחתים נשמע כרעיון מלהיב שיאפשר לכם לשלם מעט כסף בתחילת חיי ההלוואה, אך חשוב לדעת כי אין מתנות מהבנקים ולשיטת גרייס יש יתרונות חשובים אך גם חסרונות משמעותיים עליהם יש לתת את הדעת.

מה זה גרייס?

גרייס הוא מונח פיננסי המתאר דחיית תשלומים למועד מסוים. משכנתא בשיטת גרייס מאפשרת לכם לדחות את תשלומי ההחזר למועד ידוע וקבוע מראש, אופציה זו מתאימה במיוחד למי שאינו יכול לשלם את תשלומי ההחזר בחודשים הראשונים לחיי המשכנתא, לדוגמה זוג צעיר שצריך להמתין שנה לקבלת המפתח של הדירה שרכש מקבלן ובמקביל משלם שכר דירה גבוה, או במקרים בהם קיים קושי נקודתי לשלם את תשלומי ההחזר ואתם זקוקים לדחייה, או כאשר יודעים כי עומדים לקבל גידול משמעותי בשכר בעתיד הקרוב ואז יהיה ניתן לשלם בנוחות תשלומי החזר גבוהים יותר.

המשמעות של המושג גרייס באנגלית הוא חסד, כלומר הבנק מסייע לכם ועושה עמכם חסד מאחר והוא מסכים לדחות את תשלומי ההחזר באופן מלא או חלקי לתקופה מסוימת, עד למועד בו יהיה לכם קל יותר לשלם את תשלומי ההחזר חודש בחודשו. למעשה, משכנתא בשיטת גרייס נועדה לסייע ללווים להפחית את נטל תשלומי ההחזר בתקופה הראשונה של ההלוואה, יש שתי דרכים למשכנתא עם החזר חודשי מופחת בשיטת גרייס-

• גרייס חלקי – לאורך תקופת הגרייס הנקבעת מראש הלווה משלם רק את מרכיב הריבית בעוד תשלומי הקרן נדחים לשלב מאוחר יותר.
• גרייס מלא – בשיטה זו נדחים תשלומי הקרן והריבית של ההלוואה לשלב מאוחר יותר הנקבע מראש במעמד החתימה על המשכנתא, ולמעשה לא משלמים מאומה בתקופת הגרייס.

מה קורה עם הכסף שלא שילמנו?

כפי שראיתם בתקופת הגרייס ישנם תשלומים שלא משולמים ובעצם נדחים לתקופה מאוחרת.
תשלומים אלו נפרסים מחדש לתקופה של אחרי הגרייס.

יתרונות של משכנתא גרייס

משכנתא גרייס נותנת ללווה אוויר לנשימה בתקופות לחוצות יותר בתקופת החזר המשכנתא. כזכור, לצד עלות הדירה ישנן הוצאות נוספות כמו עלות העברה, שיפוץ, ריהוט ותשלום חשבונות שוטפים. לכן, הפחתה בגובה ההחזר החודשי בחודשים הראשונים של החזר המשכנתא עשויה להקל מאד על הלווים.

מצב אחר שמתאים למשכנתא גרייס הוא צפי לעלייה עתידית בגובה ההכנסות שתאפשר החזר חודשי גבוה יותר של המשכנתא. ובפשטות, כל מצב שבו הלווה מעוניין בהחזר חודשי נמוך בחודשים הראשונים של המשכנתא מתאים למשכנתא גרייס.

חסרונות של משכנתא גרייס

חשוב להיות מודעים למשמעויות הכרוכות בנטילת משכנתא גרייס. ראשית, דחיית התשלומים מאריכה את תקופת החזרת המשכנתא ובכך מעלה את הריביות המצטברות. פתרון אפשרי לחסרון זה הוא דחיית הקרן ללא דחיית תשלומי הריבית החודשיים. עם זאת, הבנקים למשכנתאות נוהגים להתנות את דחיית מועד תום המשכנתא בהרעת התנאים האחרים שלה כך שפתרון זה לא תמיד עוזר.

כמו ביתר מסלולי המשכנתא, גם במשכנתא גרייס קיימת אפשרות למסלול צמוד מדד ולמסלול לא-צמוד למדד. הריביות מוצעות בשתי אפשרויות – ריביות קבועות או ריביות המשתנות בצמוד לריביות אחרות (כמו למשל ריבית הפריים) או למטבעות חוץ (ריבית הליבור).

מחשבון גרייס

מחשבון משכנתא גרייס הוא מחשבון ייעודי המסייע בחישוב החזרי המשכנתא הדחויים במסלולים השונים – גרייס מלא או חלקי. הפרמטרים המוזנים במחשבון הם סכום ההלוואה, תקופת החזר ההלוואה בחודשים, תקופת הגרייס, גובה ההחזר החודשי, הריבית והמדד הרלוונטיים. ניתן לשחק עם המשתנים ולבחון את התוצאות עד לקבלת ההצעה המועדפת.

בואו נדבר במספרים – הנה דוגמא שתעשה לנו סדר

זוג לוקח משכנתא של 800,000 אלף שח ל-20 שנה. על פי תמהיל גנרי מאוד יוצא שההחזר החודשי של אותו זוג יעמוד בתנאים רגילים על כ-4,270 ש"ח. איך נראה ההחזר הזה מאחורי הקלעים? 2,600 הולכים לנגיסות בהלוואה עצמה ואילו 1,670 הם תשלומי ריבית

אבל אותו זוג זכה במחיר למשתכן (או רוכש דירה חדשה מקבלן) והדירה תהיה מוכנה רק בעוד שנתיים. המשמעות? הזוג שלנו יצטרך גרייס חלקי כי כבד עליו לשלם כעת גם 4,270 משכנתא וגם שכירות של 4,000 במשך שנתיים. אז הוא ניגש לבנק ומבקש גרייס. הבנק מאשר לו גרייס של שנתיים – כלומר בשנתיים האלו הוא ישלם 1,670 שקל תשלומי ריבית ולאחר השנתיים – ההחזר שלו יעלה ויעמוד על 4,640 ש"ח. כלומר הנה ההחזר עלה ב-370 ש"ח

אבל זה לא הכל, הרי משכנתא לא מודדים רק לפי ההחזר החודשי אלא גם לפי העלות שלה לאורך כל התקופה. והנה יוצא שבמשכנתא הראשונה ללא הגרייס נחזיר לאורך התקופה כ-352 אלף שקל לבנק ואילו במשכנתא השניה עם הגרייס הסכום הזה כבר עומד על 381 אלף שקל. כלומר גם נשלם עוד 370 שח כל חודש וגם לאורך התקופה נשלם עוד כ-30 אלף שח

אני מקווה שהבנתם למה ההחזר החודשי עולה לאחר הגרייס, זה משום שבתקופת הגרייס לא שילמת לבנק את ההחזר המלא, אז הוא גובה אותו בתקופה שנשארה למשכנתא.

האם הגרייס מייקר את המשכנתא?

הגרייס מייקר את המשכנא אך לא מייקר את הריביות שתקבלו – הבנק לא יעניק לכם משכנתא ב- 3% אבל אם תקחו משכנתא גרייס לתקופה של חצי שנה הריבית תעלה ל- 3.2%. במשכנתא גרייס רק רק סך התשלומים של המשכנתא יהיו גבוהים יותר.
הסיבה לכך היא שבתקופתה של משכנתא גרייס אתם לא משלמים חלקית את המשכנתא ואז הכל נפרס לתקופה שהינה קצרה יותר, מה שמוביל לתשלומים חודשיים גבוהים יותר ואז סך המשכנתא למעשה יקרה יותר. בנוסף, עליכם לשים לב שבמידה ובחרתם לקחת את משכנאת הגרייס במסלולים צמודי מדד, אזי גם הקרן צוברת מדד בתקופת הגרייס ולמעשה יתרת החוב לבנק גדלה. (אם לא הייתה מופעלת גרייס, הקרן עדיין הייתהמושפעת מהמדד אבל בכל חודש הייתם מחזירים רק חלקית מהקרן וכך היא הייתה "גדלה פחות").

באילו הלוואות ניתן לשלב גרייס?

אפשר לשלב גרייס בכל ההלוואות למעט הלוואת זכאות. לכן, אם אתם חנוקים בהחזר, כדאי לכם לוותר על הזכאות חרף הריבית האטרקטיבית שלה.

למי ומתי כדאי לקחת משכנתא בהחזר חודשי מופחת בשיטת גרייס?

כאמור, משכנתא בשיטת גרייס מתאימה למי שחייב לדחות את תשלומי ההלוואה לשלב מאוחר יותר מסיבות שונות. בין השאר, משכנתא גרייס מתאימה לזוגות ששוכרים דירה ומשלמים אלפי שקלים מדי חודש אך את הדירה שרכשו מקבלן יקבלו רק בעוד מספר חודשים. במקום לשלם במקביל שכר דירה ותשלומי החזר של המשכנתא, ניתן בתנאים מסוימים לדחות את תשלומי ההחזר עד לקבלת המפתח מהקבלן וכך להקל על סעיף ההוצאות החודשיות.

בנוסף, משכנתא בשיטת גרייס מתאימה ללווים העומדים לקבל קידום בעבודה ו/או משכורת גבוהה יותר, לכן כדאי להם לדחות לשלב מאוחר יותר את תשלומי המשכנתא וכך הם יוכלו לעמוד בתשלומי החזר גבוהים יותר ולקצר את משך המשכנתא או לקבל תנאים טובים יותר בגלל תשלומי החזר גבוהים. בנוסף, יש מקרים בהם המעבר לדירה חדשה עליה לקחנו משכנתא כרוך בהוצאות רבות לכן אנו מעוניינים לדחות את תשלומי ההחזר לשלב מאוחר יותר ולהקל על עצמנו פיננסית.

מהן ההשלכות של משכנתא בשיטת גרייס?

כפי שאתם יודעים אם הבנק מעניק לכם חסד יש לכך גם השלכות כספיות עבורכם. במשכנתא עם גרייס מלא אינכם צריכים לשלם תשלומי החזר (ריבית וקרן) בתקופה הראשונה של ההלוואה אך תשלומי ההחזר החודשיים בתום תקופה גרייס יהיו גבוהים יותר מאחר והבנק פורס את תשלומי ההחזר לתקופת פירעון קצרה יותר, ובעקבות כך גם המשכנתא מתייקרת.

בגרייס חלקי אתם משלמים רק את מרכיב הריבית, לכן אם בחוזה ההלוואה הקרן היא 3,500 ₪ ומרכיב הריבית 1,500 ₪, תשלמו מדי חודש 1,500 ₪ בעוד תשלומי הקרן נדחים, והבנק פורס אותם בתקופת ההחזר בסיום הגרייס, לכן עליכם לשלם החזרים גבוהים יותר בהשוואה למשכנתא רגילה.

מקור:

http://tradeit.bizportal.co.il/mashkanta/everything-you-wanted-to-know-about-grace/ https://www.wayout.org.il/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%92%D7%A8%D7%99%D7%99%D7%A1/