אחרי שמצאתם את דירת החלומות שברצונכם לקנות עליכם להגיע לבנק כדי לקחת משכנתא. כל בנק מציע תמהיל משכנתא מעט שונה בהתאם למאפיינים האישיים שלכם, מאפייני הנכס ויכולת ההחזר שלכם. עם זאת, חשוב לדעת כי הבנקים מציעים מגוון מסלולי משכנתא ונעזרים בשיטות שונות לחישוב ההחזרים החודשיים.
כדי לדעת מהו ההחזר החודשי הצפוי יש להכין טבלה המציגה את שלבי החזר ההלוואה לאורך תקופת המשכנתא. עם זאת, עליכם לבדוק באמצעות מחשבון או יועץ משכנתא האם תוכלו לחסוך כסף באמצעות בחירת לוח סילוקין אחר מזה שהבנק מציע. לרוב, הבנקים יכינו עבורכם טבלת לוחות סילוקין משכנתא המבוססת על לוח שפיצר שנחשב לפופולרי ביותר, אך יש שיטות חישוב נוספות באמצעותן תוכלו לחסוך כסף רב, עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.
מהו לוח סילוקין ואיזה שיטות קיימות?
כאמור, כדי לחשב את ההחזר החודשי של ההלוואה יש להכין טבלה מפורטת על בסיס לוחות סילוקין למשכנתא. יש 4 שיטות עיקריות לחישוב החזרי ההלוואה- לוח שפיצר, קרן שווה, גרייס (דחיית תשלומים) ובלון חלקי או מלא.
לוח סילוקין שפיצר (החזר קבוע)– לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ ביותר לחישוב תשלומי המשכנתא החודשיים. לפי לוח שפיצר ההחזר החודשי של המשכנתא קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. אם בחרתם בתמהיל המשכנתא מסלולים של הלוואות צמודות מדד יש להוסיף לסכום הקבוע גם הפרשי שער או הצמדה, בהתאם למסלול ההלוואה.
לוח סילוקין קרן שווה– בלוח סילוקין קרן שווה תשלומי הקרן נותרים קבועים בעוד תשלומי הריבית משתנים. לכן, בטבלת החזר משכנתא המבוססת על שיטת חישוב לפי לוח סילוקין קרן שווה ניתן לראות כי תשלומי ההחזר הראשונים גבוהים ועם הזמן הם הולכים ומתכווצים. לשיטת חישוב זו יתרון עבור לווים מסוימים מאחר ומפחיתים את הקרן במהירות יחסית בהשוואה לשיטת החישוב לפי קרן שפיצר, אך לא לכולם מתאימה שיטה זו מאחר ויש לעמוד בנטל תשלומי החזר גבוהים בתחילת המשכנתא. במידה ואתם מתכננים להגדיל את המשפחה בעוד כמה שנים או אם אתם יודעים כי הכנסתכם תקטן בעתיד, כדאי לשקול לחשב את תשלומי ההחזר לפי לוח סילוקין קרן שווה.
גרייס (החזר חודשי מופחת)– לוח סילוקין גרייס מאפשר לכם לדחות את תשלומי המשכנתא לתקופה ידועה וקבועה מראש, לכן מתחילים לשלם תשלומי החזר עם תום תקופת הגרייס. יש שני סוגי החזרים חודשיים מופחתים- החזר חודשי מופחת חלקי בו משלמים רק את הריבית ואת תשלומי הקרן דוחים למועד קצוב וידוע מראש, או החזר חודשי מופחת מלא בו דוחים את תשלומי הקרן והריבית למועד קצוב וידע מראש. החזר גרייס מתאים בעיקר ללווים המתחייבים לרכישת דירה על הנייר ובמקביל משלמים שכ"ד.
החזר בלון– הלוואה המבוססת על לוח סילוקין ללא החזר חודשי לפרק זמן קצר. החזר בלון מתאים למקרים כמו של משפרי דיור הרוכשים דירה חדשה ובמקביל מוכרים את הנכס הקיים בבעלותם. כמו כן, החזר בלון מתאים למי שיודע כי בעתיד הקרוב הוא יקבל סכום כסף גדול כמו ירושה או קרן השתלמות העומדת להשתחרר וכדומה. ניתן לקחת משכנתא בלון חלקי או מלא, במשכנתא בלון מלא יש לפרוע את הקרן והריבית בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה.
חישוב ההחזר החודשי באמצעות מחשבון משכנתא
כדי להעריך את גובה ההחזר החודשי לפי שיטות חישוב שונות של לוחות סילוקין למשכנתא מומלץ לבדוק באמצעות מחשבון מהי ההשפעה על גובה ההחזר וסכום המשכנתא שיש להחזיר בתום התקופה. יש לסמן בכל פעם לוח סילוקין שונה כדי לבדוק את המשמעויות ועל מנת לקבל החלטה כלכלית נכונה וראויה.
מתודולוגיה ושיטת החישוב
עריכת לוחות סילוקין כפי שנחתם בחוזה ההלוואה
חישבתי ובניתי לוחות סילוקין למשכנתא כפי שהיה צריך להיות על פי חוזה ההלוואה. בתאריכים שונים נלקחו 2 הלוואות: ביום 28/12/98 נלקחה הלוואה על סך של 176,000 ש"ח ב-3 תתי הלוואות:
הלוואה על סך של 50,000 ש"ח לתקופה של 10 שנים ובריבית קבועה צמודת מדד של 5.8%
הלוואה על סך של 50,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים ובריבית קבועה צמודת מדד של 4.5%
הלוואה על סך של 76,800 ש"ח לתקופה של 25 שנים ובריבית קבועה צמודת מדד של 5.44%
לוח סילוקין למשכנתא ביום 25/04/99 נלקחה הלוואה נוספת שנתוניה הם:
הלוואה על סך של 50,000 ש"ח לתקופה של 15 שנים ובריבית קבועה צמודת מדד של 6.65%
לוח סילוקין משכנתא – כך תסתכלו על זה נכון
עבור כל אחד מההלוואות נבנה, כאמור, לוח סילוקין למשכנתא באופן נפרד המראה איך הייתה צריכה להיות מחושבת ההלוואה לרבות ההחזר החודשי וההחזר החודשי הצמוד ולרבות יתרת קרן לסילוק ויתרת קרן צמודה לסילוק.
סיכום לוחות סילוקין סיכום לוחות הסילוקין מסכם, למעשה, את כל תתי ההלוואות שבאותה הלוואה ליחידה אחת. בנוסף מחושב גם ביטוח חיים וביטוח מבנה. יוצא אפוא כי סיכום החזר החודשי של כל ההלוואות בנפרד וסיכום כל מרכיבי ההלוואה צריך להוות את ההחזר החודשי שהיה אמור להיות משולם פיזית על ידי הלוואה.
חישובי יתרות על פי חוזה ההלוואה ועל פי לוחות הסילוקין, ההחזר החודשי צריך היה להיות משולם אחת לחודש. בגין כל חודש מיום לקיחת ההלוואה ועד ליום עריכת הדוח חושב ההחזר החודשי כפי שהיה צריך להיות.
החזר זה מוצג בסיכום לוח סילוקין בעמודת "תשלום צמוד" בנספח ה', ו'. סכום ששולם בפועל מוצג בעמודת "שולם". ריבית הפיגורים נתונה על פי צו הריבית והיא הריבית המחושבת כפי שהיה על הבנק לגבות.
מקור:
