משכנתאות לתושבי חוץ

תוכן עניינים

בשנים האחרונות, נרשמת עליה בהשקעות של תושבי חוץ בנכסי נדל"ן בישראל. מספר גורמים עיקריים משפיעים על המגמה הזאת. הגורם הראשון הוא התשואות הנאות שהניב שוק הנדל"ן בישראל. הגורם השני הוא התגברות האנטישמיות, בעיקר במערב אירופה, שדוחפת את היהודים במדינות אלו לרכוש נכס בישראל "ליום סגריר". בנוסף, תושבי חוץ דתיים רוכשים דירות בישראל מטעמים דתיים ורוחניים. ישנם תושבי חוץ אמידים הרוכשים דירה בישראל כדי לצרכי נופש בישראל ויש כאלו הרוכשים דירות עבור קרובי משפחה שחיים בישראל.

כיום נמצאות עשרות אלפי דירות בישראל בבעלותם של תושבי חוץ. עיקר הרכישות של תושבי חוץ הן בירושלים ובתל אביב, אבל ניתן למצוא רכישות כאלו גם בנתניה, אשדוד, אשקלון וגם ברעננה ואילת.

באזורים בהם גדל הביקוש לדירות מצד תושבי חוץ נרשמות בדרך כלל עליות מחירים גדולות יותר מאשר באזורים אחרים. ההנחה היא כי מוכרים רבים מנצלים את העובדה שתושבי החוץ אינם בקיאים בשוק הנדל"ן ובמחירי הדירות בישראל. המוכרים יודעים שתושבי החוץ המבקשים לרכוש דירה הם אנשים אמידים בדרך כלל, ונוקבים מחירי מכירה גבוהים יותר מהמחיר הריאלי של הדירה.

מי נחשב תושב חוץ?

תושב חוץ זוהי הגדרה הקיימת בחוק. אלו אנשים שבעצם מרכז חייהם לא נמצא בארץ. החוק קובע שמי שנמצא מחוץ לישראל 183 ימים בשנה ומעלה במשך שנתיים ושבשתי השנים העוקבות מרכז חייו לא היה בארץ.

משכנתא לתושבי חוץ – לא רק במרכז

בניגוד למה שנהוג לחשוב, אותם תושבי חוץ שמבקשים לקבל משכנתא לתושבי חוץ לא מרכזים את רכישותיהם רק בתל אביב. כיום ניתן לראות רכישות מסיביות יחסית של נדל"ן למגורים גם בירושלים, נתניה, רעננה, קיסריה, הרצליה, מודיעין, אשדוד, נהריה (בעיקר צרפתים) ועוד, כמובן שתל אביב מהווה את הרוב מבחינת משכנתא לתושבי חוץ אך הבלעדיות שלה בתחום זה כבר אינה מוחלטת.

בנוסף לפיזור הגיאוגרפי שניתן לראות מבחינת משכנתא לתושבי חוץ כיום, אותם תושבי מדינות זרות מגיעים עם הון עצמי רב יותר לעומת אזרחי ישראל ולכן הם רוכשים לרוב דירות ונכסים יקרים לעומת הממוצע בשוק. עובדה זו גם תורמת לעליית מחירי הנדל"ן בישראל וגם גורמת לפריחה בשוק דירות היוקרה בישראל.

משכנתא לתושבי חוץ – נתונים טכניים

תושבי חוץ שמבקשים לקבל מימון לרכישת נדל"ן למגורים בצורת משכנתא מגיעים ממערכת כלכלית אחרת ושונה מזו שקיימת בישראל ולכן הם לרוב לא בקיאים בכל הבירוקרטיה וההליכים הספציפיים שקיימים בישראל, אפילו אם מדובר על אזרחי ישראל שירדו מהארץ. הבנקים מקבלים בברכה תושבי חוץ שמבקשים משכנתא לתושבי חוץ כי מדובר על אנשים בעלי אמצעים לרוב והיקף המשכנתאות גבוה יחסית מבחינת הסכומים.

על מנת לקבל משכנתא לתושבי חוץ עדיין יש צורך להראות היסטוריה פיננסית כלשהי ממדינת המקור של הלווים – עליהם להציג טפסי בנק מתאימים שמראים את רמת הכנסתם ומצבם הפיננסי על פי דרישות הבנק או הגורם המלווה. כמובן שגם משכנתא לתושבי חוץ מחייבת שעבוד של הנכס לטובת הבנק עד החזר ההלוואה, אך בשונה ממשכנתא רגילה לתושבי ישראל במקרה של משכנתא לתושבי חוץ אי אפשר לעקל הכנסות או להשפיע על הכנסות שמחוץ לישראל.

אם הלווים מבקשים משכנתא לתושבי חוץ במסלול דולרי (כי הכנסתם היא לרוב במט"ח ולא בשקלים) אז הבנקים מציעים הצמדה לשער הליבור ולא על פי השער היציג של בנק ישראל. שער הליבור נקבע על פי שער חליפין של הדולר מול הליש"ט וזהו שער תנודתי ובעל רמת סיכון גבוהה יחסית, לכן גם אם ההכנסה אינה בשקלים, ניתן לקחת משכנתא לתושבי חוץ במסלולים של ריבית משתנה וכדומה שעשויים להיות משתלמים יותר.

מסלולי משכנתא לתושבי חוץ

עקרונית אין הבדל בין משכנתא לתושבי חוץ וכל משכנתא אחרת. עם זאת, לעיתים קרובות עדיף לתושבי חוץ לקחת משכנתא צמודת מט"ח.

משכנתא לתושב חוץ צמודת מט"ח הוא מסלול לא פופולארי בקרב רוכשי משכנתאות מקומיים, בשל הצמדת המשכורות לשקל המקומי.

כתוצאה מכך נחשף רוכש המשכנתא לשינויים בשער החליפין של השקל מול מט"ח וזה משפיע משמעותית על ערך המשכנתא.

המצב בקרב מתעניינים מחו"ל שונה ורבים מקבלים הכנסות במט"ח. עבור משכנתא לתושבי חוץ כדאי להעדיף מסלולים צמודי מט"ח הכוללים, דולר, אירו, פרנק, ליש"ט, יין וכו', בהתאם למקור ההכנסות של הרוכש.

כמו כן, יש באפשרות תושבי החוץ להצמיד את המשכנתא לריבית הליבור הנקבעת בלונדון הנחשבת לאטרקטיבית בזכות התנודתיות הנמוכה ביחס למדד המחירים לצרכן והפריים.

לכן, שילוב מאוזן ונכון של ריבית מט"ח קבועה לצד ריבית ליבור משתנה יכולה ליצור תיק סביר בהחלט עבור משכנתא לתושבי חוץ. הדבר נכון רק לגבי תושבי החוץ שלהם הכנסות במט"ח.

לעומתם אלה שמתפרנסים בשקלים יעדיפו תמהיל שקלי ככל האפשר המוצמד לפריים/מדד המחירים לצרכן וכן קרן לא צמודה.

אלה שיש להם הכנסות מעורבות, יכולים לשלב מסלולים שקליים ומטח"יים.

תושבי חוץ זכאים לקבלת משכנתא בשיעור מימון של עד 50% משווי הנכס הנרכש, במידה ואחד מבני הזוג תושב ישראל, אזי יוכלו לקבל עד 62.5% מימון.

מגבלות:

מס רכישה – תושב חוץ אינו נהנה ממדרגות המס להן זכאי תושב הארץ, מהשקל הראשון ועד לסכום רכישה של 5,338 א' ש"ח ישולם מס בשיעור 8% ומעבר לכך 10% על החלק היחסי.
שעור מימון – סכום המשכנתא יוגבל ל 50% משווי הנכס הנרכש. ( ניתן לחריגה במידה ותושב החוץ הוא אזרח ישראלי שברשותו תעודת זהות, והנכס הנרכש הוא הנכס היחיד שיש לו בארץ).
יפוי כח – על תושב החוץ לייפה כוחו של עו"ד/נציג בארץ לכל הקשור עם המשכנתא והנכס, על חלק ממסמכי ההלוואה יידרש הלקוח לחתום באופן אישי למול הקונסול הישראלי או נוטריון מתאים בחו"ל.
תשלום – ההחזר החודשי/רבעוני בהלוואה ישולם מחשבון הלווה בבנק בארץ, המשמעות היא של פתיחת חשבון בבנק בארץ וחתימה על הנדרש לפתיחת החשבון.
הכנסה משכ"ד – יש אפשרות להכיר בהכנסה עתידית מהנכס הנרכש בתנאי התייחסות השמאי לסכום השכ"ד הצפוי, והוכחת בעלות על נכס מגורים נוסף אחר.
בניגוד למגבלות תמהיל ההלוואה החלות על תושבי הארץ, מגבלות אלו לא חלות על תושבי חוץ והם יכולים לבחור תמהיל רצוי להם ללא מגבלת סכומים.
זיהוי הלווה יבוצע עפ"י שני מסמכי זיהוי מקוריים המונפקים ע"י המדינה , דרכון בתוקף+תעודה נוספת הנושאת פרטי זיהוי ותמונה.
יידרשו לחתום על טופס הצהרה על דיווח לרשויות המס W9.
תושבי ארה"ב יציגו את המספר הסודי ( SSN).
על הלווים יהיה לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס באמצעות חברות ביטוח מקומיות בלבד, (חברות הפועלות בישראל).
אישור הכנסה פורמליים:
ארץ מוצא ארה"ב:

לווים שכירים ועצמאיים ימציאו את העתקי הדו"חות לשנתיים האחרונות שהגישו לרשויות המס ( על הטפסים להיות חתומים בחותמת נתקבל ע"י רשויות המס או לחילופין המצאת אישור הרשויות על הגשתם). טופס 1040.

אם תאריך הדו"ח נדחה , ימציאו טופס 2 W (מקביל לטופס 106 בארץ).

יידרשו לחתום על טופס הצהרה על דיווח לרשויות המס W9.

תנועות חשבון הבנק ל 3 חודשים מכל חשבונותיהם, כולל פירוט יתרות פיקדונות ותיקי השקעות.

הוכחת בעלות על נכס, במידה ויש בבעלותם נכס מגורים.

מספר ביטוח הסוציאלי/לאומי SSN

דירוג האשראי CREDIT SCORE

דו"ח נתוני אשראי CREDIT REPORT

You're entitled to one free copy of your credit report every 12 months from each of the three nationwide credit reporting companies. Order online from annualcreditreport.com, the only authorized website for free credit reports, or call 1-877-322-8228

ארץ מוצא צרפת, אוסטרליה, קנדה.

לווים שכירים ועצמאיים ימציאו דו"ח מס הכנסה של השנתיים האחרונות הכולל אישור הגשה מרשויות המס ודפי חשבון בנק הכוללים יתרות תיקי ני"ע ופיקדונות.

ארץ מוצא בריטניה.

לווים שכירים ועצמאיים ימציאו שומת מס אחרונה ודפי חשבון עו"ש לשלושה חודשים אחרונים.

** במקרה וללקוחות אין שומות מס חתומות או שנתקבל אישור הרשויות על הגשתם, ניתן להציג תלושי שכר אחרונים ובתנאי שההכנסה נצפית בדפי העו"ש של הלקוחות.

הכנסות לא פורמליות:
יש למלא דו"ח עושר פיננסי המפרט נכסים בבעלות הלווים, פיקדונות, השקעות ויתרות מט"ח. בדו"ח יפורטו התחייבויות, הלוואות ומשכנתאות קיימות וכן כל התחייבות נוספת. נוסח של דו"ח העושר הפיננסי ניתן בד"כ ע"י הבנק, לכל בנק יש פורמט נדרש משלו, באם לא ניתן הנוסח הרצוי ע"י הבנק יומצא דו"ח עושר פיננסי שיערוך הלקוח בעצמו, כמובן שיש עדיפות להצהרת לקוח החתומה בפני עו"ד. ההכנסות הבלתי פורמליות לא יכללו בתחשיב יכולת ההחזר של הלקוח אך יש להן השפעה על אישור ההלוואה ועל תפיסת רמת הסיכון שמייחס הבנק ללקוח וליכולת שירות החוב.

בנקים שמתמחים במתן משכנתא לתושבי חוץ

כל הבנקים המסחריים בישראל מציעים משכנתאות לציבור הרחב בישראל, רובם גם מציעים אפשרות של משכנתא לתושבי חוץ, אך ישנם כמה בנקים למשכנתאות אשר מתמחים בתחום זה של משכנתאות לתושבי מדינות זרות. בנקים אלו הם:
• בנק דיסקונט
• בנק ירושלים
• הבנק הבינלאומי

בנקים אלו מציעים מערך שירות ומכירות בשפות זרות לצרכי קבלת משכנתא לתושבי חוץ בנוחות, דיסקונט מפעיל מערך באנגלית וצרפתית והבינלאומי באנגלית בלבד למשל ובנק ירושלים מתמחה בין היתר בניהול חשבונות עו"ש עבור תושבי חוץ. בנקים אלו מתמחים בהענקת ייעוץ משכנתא לתושבי חוץ מתוך אסטרטגיה וניסיון ארוך שנים.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *