תנאים לקבלת משכנתא ליחיד

מרבית הזוגות הישראלים הם רוכשי דירות או בתים שנרכשים למגורים. למרות שזו הנורמה, כל אחד יכול לרכוש דירה. השאלה היא אם משכנתא ליחידים ולרווקים בכלל משתלמת.

אם אתם רווקים ומעוניינים בבית משלכם אך אין לכם מספיק הון עצמי לרכוש אותו, מצאו מהר מאד את הדרך אל הבנק, ממש כפי שעושים זוגות צעירים המעוניינים ברכישת נכס.

מה שתגלו בבנק הוא מספר תנאים שמפלים אתכם, הרווקים לרעה, למשל זכאות למשכנתא מטעם המדינה. המפלים אנשים לא נשואים. תעודת זכאות למשכנתא   מגולמת בהלוואה באמצעות משרד השיכון. אצל רווקים ניתנת הזכאות  רק מגיל 30 וגם אז, לא תמיד.

משכנתא ליחיד

נתחיל בסיוע, אם יש סיוע כלשהו. כשאנו חושבים על זכאות למשכנתא ממלכתית, אנו חושבים מיד על זוג צעיר המעוניין לרכוש את דירתו הראשונה בכדי להקים קן אהבה משלהם. רווקים (או יחידים) עשויים להיות זכאים לסיוע במשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון לרכישת דירה ראשונה. משכנתא לרווקים היא די קרובה למשכנתא לנשואים, אבל התהליך שלה, התייחסות הבנקים וההטבות במשכנתא, שונים מאוד.  אם אתם זקוקים לעזרה, פנו למשרד השיכון / משרד האוצר. הם יוכלו לסייע לכם בתמהיל המשכנתא שלכם. זה יכול לחסוך לכם כסף משמעותי (מכיוון שהבנקים לרוב יפנו אתכם למסלולים הרווחיים ביותר עבורם).

בעיקרון, ההטבה הניתנת מהמדינה לזכאים, שאין בבעלותם דירה היא בריבית אטרקטיבית ביותר של 2% (נכון לינואר 2017), שהיא צמודה למדד קבועה ויכולה לשמש למשך 25 שנים או 28 שנים. זאת בהשוואה לשיעור של 4.16% בהלוואות משכנתא קונבנציונליות בבנקים. מדובר בהטבה משמעותית שמתבטאת בעיקר בגובה ההחזר החודשי, כי ככול שהריבית נמוכה יותר, התשלום החודשי על אותו סכום הלוואה הוא נמוך יותר.

שיטת הניקוד עובדת לטובת הזוגות

משרד הבינוי והשיכון יצר מערכת ניקוד. על פי מערכת זו, ככל שהציון המצטבר גדול יותר, סכום ההלוואה הזכאי לריביות הנמוכים גבוה יותר.

לזוגות צעירים לפני גיל 18 יש ציון מקסימלי של 1,699 נקודות. המשמעות היא שההלוואה המקסימלית שהמדינה יכולה להעניק ליחיד שעומד בכל הקריטריונים היא כ- 100,000 שקלים. זו אפליה משמעותית בהשוואה לזוגות צעירים שלעתים קרובות הם בעלי הכנסה משני הצדדים. אתם יכוים לקבל יותר נקודות אם אתה עומדים בקריטריונים נוספים שנפרט בהמשך.

להלן טבלה של משרד הבינוי והשיכון המגדירה את גובה המשכנתא הבסיסית וההחזר החודשי ההתחלתי, בהתאם לקבוצת הניקוד, לזוגות צעירים:

קבוצת ניקוד משכנתא בסיסית בריבית לזכאים

999-599 54,240

1,399-1,000 62,400

1,499-1,400 74,350

1,599-1,500 85,250

1,699-1,600 96,190

1,799-1,700 107,090

1,899-1,800 117,985

1,999-1,900 128,930

2,099-2,000 139,825

2,199-2,100 150,720

2,200 ויותר 161,665

 

אחד החסרונות הבולטים במשכנתא מהמדינה ליחידים היא שבמרכז הארץ הם יהיו זכאים לקבל את המשכנתא רק מגיל 30, והגיל המקסימלי לקבלת ההטבה הוא 48. על פי משרד הבינוי והשיכון, הסיוע ליחידים ותיקים יינתן מגיל 21 ומעלה באזורי עדיפות לאומית א' וב' ומגיל 30 ומעלה במרכז הארץ.

עוד מנתוני המשרד – מגיל 21 ועד גיל 30 ניתן לצבור 30 נקודות.

בגיל 31 הניקוד הניתן הוא 250 נקודות.

מגיל 32 ועד גיל 45 ניתן לצבור 50 נקודות לכל שנה.

ליחידים בגיל 45 ויותר תינתן תוספת חד-פעמית של 200 נקודות מעבר לניקוד שהצטבר.

להלן הטבלה המזכה:

גיל ניקוד

30-21 30

31 250

32 300

33 350

34 400

35 450

36 500

37 550

38 600

39 650

40 700

41 750

42 800

43 850

44 900

45 950

46 1,200

47 1,250

48 1,300

תוספות לניקוד הבסיסי

יש תוספות ניקוד המוענקות ליחידים בהתאם לקריטריונים הבאים:

מספר אחים ואחיות של הזכאי שהם אזרחי ישראל ותושבי הארץ

מספר אחים ואחיות ניקוד

1 50

2 100

3 150

4 400

5 600

6 650

כל אח נוסף 50

נכים יחידים ותיקים
לזכאים העונים לאחת מהגדרות הנכים יתווסף לניקוד מזכאות אישית 200 נקודות בגין הנכות.

סף הניקוד ליחידים נכים ותיקים:

הניקוד לזכאים שלהם נכות של 75% ויותר לא יפחת מ-1,500 נקודות ולא יעלה על 1,890 נקודות. לדוגמא – אם הניקוד מזכאות אישית נקבע ל 1,200 נקודות, אזי הניקוד שיקבע עבורו הוא 1,500 נקודות.

הניקוד לזכאים רתוקים לכיסאות גלגלים יהיה 2,000 נקודות. לדוגמא – אם הניקוד מזכאות אישית נקבע ל 1,200 נקודות, אזי הניקוד שיקבע עבורו הוא 2,200 נקודות).

הסיוע יינתן מגיל 21 בכל אזורי הארץ.

תוספת משכנתא בגין שירות צבאי/לאומי/אזרחי
בגין שירות צבאי או לאומי ניתנת תוספת של 1% לגובה ההלוואה לכל חודש שירות מלא למשכנתא הבסיסית. כלומר, אם שירתתם 36 חודשים (בנים) תהיו זכאים לתוספת של 36% על סכום ההלוואה הבסיסים שאתם זכאים לקבל בהתאם לגילכם.

אם נעצור פה לרגע ונחשב מה הסכום שיכול לקבל רווק בן 35 עם 2 אחים ושירות סדיר מלא, אז הוא ייראה כך: 450 נקודות בבסיס ועוד 100 נקודות בזכות 2 האחים/אחיות – ביחד זה 550 נקודות שיקנו לכם הלוואה בתנאי הזכאות בסך כ-50 אלף ₪. התוספת של הזכאות על השירות הסדיר המלא תקנה לכם עוד 36% מסכום זה (18 אלף ₪) ובסה"כ תוכלו לקבל 68 אלף ₪ כהלוואה לזכאים.

תוספת בגין שירות אזרחי

החל ב-15.12.2010, מבקש סיוע ששירת או המשרת בשירות אזרחי יוכל לקבל תוספת במשכנתא בגין חודשי השירות. שיעור התוספת הוא 1% עבור כל חודש, ולא יותר מ-12 חודשים.

כל הוראה אשר חלה בתוכניות הסיוע על שירות צבאי או על שירות לאומי תחול גם על משרתי שירות אזרחי.

יש לציין, כי לצורך קבלת הסיוע על מבקש להמציא אישור ממינהלת השירות האזרחי-לאומי.

להלן הטבלה המזכה בתוספת למשרתים (תוספת בשקלים עבור כל חודש שירות)

קבוצת ניקוד תוספת

999-599 542

1,399-1,000 624

1,499-1,400 743

1,599-1,500 852

1,699-1,600 962

ויש גם תוספת משכנתא בגין שירות מילואים
לפי החלטת ממשלה מס' 2896 מיום 6.1.2008, חיילי מילואים חסרי דירה יהיו זכאים לתוספת משכנתא.

תנאי הסף לקבלת התוספת

שירות מילואים למשך 10 ימי מילואים שנתיים, שש פעמים לפחות. אין חובה כי שש הפעמים יהיו רצופות.

גובה התוספת

עבור כל 15 ימי מילואים מלאים תינתן תוספת של 0.5% מהמשכנתא הבסיסית. התוספת המינימלית לזכאי תהיה 2%.

תקרת התוספת ליחידים על ההלוואה הבסיסית תהיה עד 10%.

התוספת תינתן בנוסף על הסיוע בעבור חודשי שירות חובה בצה"ל.

משרד הבינוי והשיכון מדגיש – התוספת בגין שירות חובה בצה"ל ושירות מילואים, יחד, לא תעלה על 46% מההלוואה הבסיסית.

תוספת משכנתא הניתנת ביישובים

תוספת נגב
זכאים (בין אם יחידים ובין אם זוגות נשואים) יקבלו תוספת משכנתא לרכישת ביתם או לבניית ביתם ביישובים בנגב. סכום המשכנתא נקבע על פי היישוב והיא עומדת על סך של 48,000–84,000 ₪. ההלוואה תנתן על פי תנאי הריבית לזכאים.

מענק ביטחוני
מענקים ביטחוניים בגין דרישות מיגון מיוחדות על פי קביעת פיקוד העורף. ביום 20.12.2010 עודכנה רשימת היישובים (להלן קישור לרשימה העדכנית – http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/Pages/maanak_bitchoni.aspx

בנייה עצמית או רכישת דירה בבנייה צמודת קרקע, הרחבת דירה בבית צמוד קרקע – 10,400 ₪; ברכישת דירה חדשה בבניין בן שתי קומות לפחות או הרחבת דירה בבניין כזה – 9,100 ₪.

תוספת משכנתא לרוכשי דירות באזורי עדיפות לאומית
ברוב היישובים באזור עדיפות לאומית א' תינתן תוספת משכנתא לכל רוכשי הדירות או לבוני בתיהם. התוספת תהיה בסך 97,000 ₪, בהלוואה בריבית של 4.5% ל-20 שנה. החזר חודשי התחלתי של 617 ₪. באזור עדיפות לאומית א' המשכנתא הבסיסית תהיה לפחות בסכום שניתן לזכאים שצברו 1,500 נקודות.

ברוב היישובים באזור עדיפות לאומית ב' תינתן תוספת משכנתא רק לרוכשי דירות בבנייה רוויה חדשות ומ"יד שנייה". התוספת בסך 67,200 ₪ בהלוואה בריבית של 4.5% ל-20 שנה. החזר חודשי התחלתי של 426 ₪. המשכנתא הבסיסית תהיה לפחות בסכום שניתן לזכאים שצברו 1,500 נקודות.

תוספת קו עימות
בחלק מיישובי קו העימות בצפון ניתנת תוספת משכנתא לפי כול ישוב באופן ספציפי.

חד הוריים – ליחיד שהוא גם הורה יש הטבות נוספות

למעלה מ-15% מהמשפחות בישראל הן חד הוריות – כלומר, שבראשן עומד הורה יחיד (אם, או אב). כהורים יחידים יש לכם הקלות נוספות לאלה של רווקים. גם כאן גובה ההלוואה הוא בהתאם לניקוד שאתם צוברים. לעומת גיל, שהוא פקטור אצל רווקים, מה שנמדד במקומו אצל הורה יחיד/ה הוא מספר השנים שאתם נמצאים במצב זה. הנתונים מתוך אתר משרד הבינוי והשיכון ואתר "כל זכות".

ניקוד בגין ותק הורות

מספר השנים גובה הניקוד

0 30

1 250

2 300

3 350

4 400

5 450

כל שנה נוספת 50

ניקוד בגין מספר הילדים

יש לציין, כי "ילד" נחשב החל מעובר בחודש החמישי להריון (אם אינו ילד ראשון) ועד לרווק/ה בגיל 21 המתגורר באופן קבוע עם ההורה העצמאי.

מספר הילדים גובה הניקוד

1 350

2 500

3 650

4 800

5 900

6 1,000

כל ילד נוסף 100

אגב, לגבי ידועים בציבור המועד הקובע לתחילת הזכאות הוא המועד שבו התחילו לנהל משק בית משותף בכפוף לבדיקתה ולאישורה של ועדת חריגים.

תכנית 10+

מדובר בתוכנית ייחודית למשפחות חד-הוריות עם ותק של 10 שנים ומעלה. הורה למשפחה כזאת יכול לקבל משכנתא נוספת בסכום של 132,000 ש"ח בתנאי זכאות (3% ריבית שנתית ל-28 שנה) כאשר ההחזר החודשי ההתחלתי הוא בגובה 654 ש"ח.

התכנית מיועדת להורים יחידים (בנוסף לזכאות הבסיסית), העומדים בכל התנאים הבאים:

מאז שינוי מצבם המשפחתי (התאלמנות, גירושין) עברו 10 שנים לפחות, או אם הן אמהות רווקות וגיל הילד הגדול הוא 10 שנים לפחות.

יש להם שני ילדים ומעלה.

הם שוהים בארץ ברציפות במשך 10 שנים לפחות (יציאות לחו"ל של עד חודשיים אינן פוגעות ברצף השהייה).

לרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית, תינתן תוספת זו רק אם במשפחה ישנם ארבעה ילדים לפחות.

הבנקים מעדיפים להעניק הלוואות משכנתא לזוגות על פני יחידים

בחלק גדול מהמקרים נזקקים זכאי משרד השיכון להלוואת משכנתא נוספת מעבר לזו שניתנת להם בתנאים המיוחדים של המדינה. בהלוואה המשלימה אין הטבות מיוחדות וניתן לקבל אותה בבנקים – בבנק בו אתם לוקחים את ההלוואה לזכאים או בבנק אחר או בגוף אחר למשכנתאות.

אם המדינה מקלה על משפחות חד-הוריות בקבלת זכאות למשכנתא, הרי שבבנקים לא דווקא יקלו עליהן. גם במשכנתא לזכאים או במשכנתא רגילה, הבנקים תמיד יעדיפו את הזוגות הנשואים בהלוואה לרכישת דירה מאשר את הבודדים – רווקים או חד הוריים. הסיבה פשוטה וצודקת מבחינת הבנקים, גם אם לא הוגנת – למשפחה עם זוג הורים יש ברוב המקרים הכנסה חודשית משני ההורים, זאת לעומת משפחות חד-הוריות עם מפרנס יחיד, שהוצאותיה דומות למשפחה בה יש זוג הורים אך הכנסותיה קטנות יותר; לגבי אמהות גרושות חד הוריות, לרוב הן מקבלות גם דמי מזונות ומצבן טוב יותר. בכול מקרה, רווקים וחד הוריים שמשכורתם לא גבוהה במיוחד, יידרשו לבטחונות נוספים ולערבים כדי לקבל את המשכנתא.

הטבות לעולים חדשים – למשפחות חד-הוריות שהעומד בראשן הוא גם עולה חדש, כמו גם לרווקים שהם עולים חדשים, יש הטבות נוספות, שמתבטאות בתוספת נקודות משמעותית בשנה הראשונה והשנייה. משפחת עולים בעלי ותק בארץ של יותר מ-5 שנים יקבלו "תוספת ותק" מיוחדת.

בין אם נמצאתם זכאים למשכנתא ובין אם לא, רוב הסיכויים הם שתזדקקו להלוואה משלימה בבנק למשכנתאות. גם שם תגלו שהדרך אינה סוגה בשושנים וכי הבנק יציב שורה של קריטריונים מקדימים כתנאי לאישור המשכנתא.

התנאים אותם מציבים הבנקים הם יכולת החזר הלוואה, כלומר להוכיח להם שיש לכם הכנסה קבועה ויציבה שתאפשר לכם לעמוד בהחזרים החודשיים של ההלוואה, חשבון עובר ושב תקין, כלומר שלא היו בו תנועות כמו אי כיבוד המחאות או הוראות קבע, חריגות קיצוניות וכדומה וגם הון ראשוני שיש לכם, מאחר והבנקים לא יאשרו יותר משבעים אחוזים מערך הנכס, ולעתים אף פחות מכך.

משכנתא לרווקים – שיקולים בעד ונגד

לשאלה האם משתלם לרווקים לקחת משכנתא אין תשובה חד משמעית. מצד אחד, אם יש לכם את ההון העצמי הראשוני, אתם עובדים בעבודה קבועה עם הכנסה שמאפשרת לכם לעמוד בהחזרים החודשיים וחולמים על בית משלכם, למה לא בעצם. במקום לשלם שכירות גבוהה, תוכלו להתמקם בנוחות במקום משלכם, עם או בלי בן או בת זוג.

מנגד, ובמיוחד מאחר ומדובר בהתחייבות ארוכת שנים ובסכומי כסף גדולים, קיים תמיד החשש משינויים בהכנסה. כאשר זוג לוקח משכנתא מדובר על שני בני זוג שמתפרנסים למחייתם, כך שבמקרה של משבר כמו פיטורים מעבודה ואובדן הכנסה, עדיין קיימת הכנסה של בן הזג השני, המאפשרת להמשיך ולשלם את החזרי המשכנתא ואפילו להקפיא אותה או לשנות אותה בהתאם ליכולות החדשות.

כשרווק מסתמך רק על הכנסתו החודשית, הוא ימצא שמדובר בהתחייבות שלצידה אחריות רבה. כמו כן, זוגות רבים רוכשים דירה מתוך כוונה להגדיל את התא המשפחתי ולהתמקם עם המשפחה בבית משלהם, בעוד רווקים אינם זקוקים לדירות גדולות, ויכולים גם לעבור דירה בקלות יחסית, במידה ושכר הדירה שלהם עולה, או מסיבות אחרות, ואף לבחור את מקום המגורים שלהם.

יחד עם זאת קיים גם חוסר יציבות, בידיעה שעל הדירה עשוי להודיע על פינוי השוכר הרווק מהדירה.

בשורה התחתונה דומה משכנתא לרווקים למשכנתא לזוגות, רק שכאן האחריות על ההחזר החודשי נופלת על כתפי אדם אחד בלבד. עדיין, התנאים הם דומים ועם אתם עומדים בקריטריונים של הבנק, ניתן לשקול לקיחת משכנתא שתתאים ליכולותיכם ולגובה ההשתכרות שלכם.

לא לשכוח: משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח

קחו בחשבון שכאשר חושבים על החזרי המשכנתא, הרוב נוהגים לבחון את יכולת ההחזר החודשי בטווח הקרוב, ולבדוק כיצד ניתן לעמוד בהחזרים החודשיים הראשוניים, אבל אסור לשכוח שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח שתלווה אתכם שנים קדימה, ולכן הכרחי לקחת בחשבון גם את הצרכים והרצונות שלכם בעתיד.

 

כך, למשל, אם בחרתם במסלול הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, עליית המדד עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים עם השנים, וכדאי להיות ערוכים לכך. באופן כללי, מומלץ שסך כל החזרי המשכנתא לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם (כלומר ההכנסה נטו שנותרת בידיכם, לאחר שמפחיתים ממנה תשלומים שאתם חייבים לשלם, החזרי הלוואות אחרות ועוד).

 

שימו לב שהשלב הראשון בתהליך קבלת המשכנתא הוא הגשת הבקשה להלוואה. במסגרת הפנייה תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס שאתם מעוניינים לרכוש – גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס. לאחר עיבוד קצר של הבקשה, תקבלו תשובה – אישור הבקשה, דחיית הבקשה או שתתבקשו להשלים פרטים. את הבקשה ניתן להגיש בפנייה טלפונית, ואם אתם מקבלים אישור עקרוני – מדובר ב"אור ירוק" להמשך התהליך.

 

אם אכן קיבלתם אישור עקרוני, אתם יכולים לשאול את בנקאי המשכנתא 5 שאלות מרכזיות: מהן שיטות החזר ההלוואה, האם ההלוואה צמודה או לא, איך נוהגת הריבית במשכנתא, מה ההגבלות על תמהיל המשכנתא והאם יש אפשרות לפירעון מוקדם. שאלות אלו יסייעו לכם ליטול את המשכנתא המתאימה לכם ביותר.