אנשים רבים שואפים להגיע למצב בו הם יכולים לרכוש דירה שנייה מעבר לדירה שהם כבר חיים בה מתוך חשיבה שזו השקעה איכותית אשר יכולה לסייע להם בעתיד מבחינה כלכלית וגם לסייע לילדים בעתיד כמקור מגורים עתידי או אמצעי הכנסה.
אך במציאות הקיימת בה אנשים רבים מתקשים לקבל משכנתא לדירה הראשונה שלהם, המדינה מעמידה קשיים ומגבלות בדרכם של כל מי אשר מבקש משכנתא לדירה שניה. אפשרויות המימון לדירה שנייה למעשה פוחתות או כוללות מגבלות שונות בהשוואה לעבר, אך הן עדיין קיימות ופשוט צריך לדעת כיצד ואיפה לחפש בשביל לבנות את חבילת המימון האופטימלית למקרה הספציפי.
במאמר זה נדון באפשרויות המימון העומדות בפני מי שמבקש משכנתא לדירה שניה כאשר הוא עדיין גר בדירה ראשונה שלו בין אם הוא מבקשים משכנתא שניה מעבר למשכנתא שהוא עדיין משלם על הדירה הראשונה או שכבר סיים לשלם את המשכנתא הראשונה – כאשר כמובן שלכל סוג מקרה יש השפעה מבחינת התנאים והאפשרויות.
כל מי אשר מבקש משכנתא שנייה בכדי לשפר את הדירה שבה הוא מתגורר כיום או לעבור לדירה גדולה או חדשה יותר יכול לבצע מיחזור משכנתא או גרירת משכנתא או לחילופין לקחת משכנתא חדשה לגמרי – אך זהו נושא למאמר אחר.
מגבלות בנק ישראל
בסוף אוקטובר 2012 בנק ישראל הודיע על מגוון מגבלות חדשות אשר נועדו לצנן את שוק המשכנתאות ובעיקר בכדי לתרום להורדת מחירי הדיור הגבוהים בישראל. האפקטיביות של הגבלות אלו מוטלים בספק על ידי גורמים מקצועיים בתחום הנדל"ן והפיננסים, אך ימים יגידו.
בנק ישראל קבע כי החל מנובמבר 2012 ועד להודעה חדשה הבנקים אינם יכולים להעניק משכנתא לדירה שניה (דירה להשקעה) בשיעור מימון העולה על 50% משווי העסקה. המשמעות של כך היא שמי שמחפש לרכוש דירה שנייה או דירה להשקעה יצטרכו מעתה הון עצמי של לפחות 50% מערך הדירה הנוספת אותה הם מבקשים לרכוש.
עקב מחירי הדיור הגבוהים בישראל, מחצית משווי הדירה הינם סכום גבוה מאוד. בעיקרון זה, דירה המוגדרת להשקעה הינה עפ"י רישומי רשות דירה שנייה – כאשר לללוה או לרוכש קיימת כבר דירה אחת שרשומה על שמו. יש לציין כי משכנתא למשפרי דיור – מי שמבקש לעבור מדירה נוכחית לדירה טובה יותר ומבקש משכנתא נוספת למימון המעבר יכול עדיין לבקש מימון בשיעור של עד 70%, בעוד שעבור דירה ראשונה שיעור המימון המירבי הוא 75%.
משכנתא "רגילה" מהבנק
משכנתא לדירה שניה בהחלט יכולה להיות משכנתא רגילה מאחד הבנקים המסחריים המציעים משכנתאות. כאשר שעל המשכנתא לעמוד בכל ההגדרות החדשות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל כפי שהסברנו לעיל. בהנחה שהלווים יכולים "להביא מהבית" (בהון עצמי, הלוואות אחרות וכיוצא באלו)מחצית משווי הדירה הרלבנטית, הם יכולים לבקש מהבנק משכנתא באחד המסלולים הקיימים או ליצור תמהיל מסלולי משכנתא ולבצע את הרכישה. הדירה החדשה תשועבד לטובת החזרת ההלוואה כמובן.
בהקשר לאפשרות מימון זו, תלוי במצב הספציפי של מי שלווה מבחינה כלכלית וכדומה, אם ישנה משכנתא ראשונה שעדיין צריך להחזיר הבנק עשוי להקשיח את תנאי המשכנתא השנייה בגלל עודף סיכון – זאת למרות שכל משכנתא קשורה בשעבוד לדירה באופן נפרד.
הלוואה על בסיס דירה קיימת
בנוסף למסלול הבנקאי הרגיל של משכנתא לדירה שניה, כל מי שמבקש משכנתא יכול לקבל הלוואה על בסיס דירה שכבר נמצאת בבעלותו המלאה (ללא משכנתא פעילה), כך התנאים של ההלוואה יכולים להיות טובים יותר כי הלווה מעמיד כביטחון נכס קיים.
הלוואות חוץ בנקאיות
זהו לא אפיק מועדף במיוחד כאשר בוחרים גם לקחת משכנתא לדירה שניה מהבנק, אך בעיקרון ניתן לקבל הלוואות חוץ בנקאיות לצורך השלמת ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה.